تلفن : 23547 - 021

فروختن هنر است و فروش ملک هنری بس متعالی است و درصورتی‌که فردی چنین هنری داشته باشد قادر خواهد بود ثروت زیادی به دست آورد و موفق شود

فروش ملک در ایران و سراسر  جهان دارای شرایط و ضوابطی است و شما باید براساس آن فروش ملک را انجام دهید.

فروش ملک
فروش ملک

در تعریف ملک آمده است :

املاک و مستغلات به کلیه اموال منقول و غیرمنقول مستقر در یک ملک گفته می‌شود، که به‌طورکلی از زمین، ساختمان، محصولات کشاورزی، منابع طبیعی، مواد معدنی و آب‌های زیرزمینی تشکیل‌شده است.

در اکثر مواقع، واژه املاک و مستغلات برای اشاره به خانه)مسکن( یا ساختمانی که در آن محدوده مشخص، واقع‌شده است، بکار می‌رود. واژه املاک و مستغلات همچنین، به کسب‌وکاری (شغلی) اشاره دارد، که درزمینهٔ خرید، فروش، رهن یا اجاره زمین، ساختمان و خانه فعالیت می‌نماید

انواع ملک

برای خرید ملک  بهتر است با نوع ملک آشنا شوید تا بهتر بتوانید خرید ملک را انجام بدهید.

زمین

به محلی که درون آن هیچ‌گونه بنایی احداث نشده باشد زمین گفته می‌شود زمین‌ها دارای کاربری‌های مختلفی می‌باشند که در ادامه آموزش‌های ملک آموز به آن اشاره خواهد شد . زمین ممکن است براساس نوع محل ویژگی‌های متغیری داشته باشد به‌عنوان‌مثال در ارتفاعات امکان دارد تپه گونه باشد و یا براثر فرسایش پستی‌وبلندی داشته باشد.

آپارتمان:

به مجموع واحدهایی که در یک یا چند ساختمان واقع‌شده و ازنظر راه‌پله، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط با یکدیگر مشترک هستند بنای آپارتمانی گفته می‌شود. آپارتمانها معمولاً دارای ۲ طبقه و بیشتر بنا می‌باشد که اغلب به‌صورت اداری ، تجاری و یا مسکونی مورداستفاده قرار می‌گیرد.

کلنگی:

به ملکی اطلاق می‌شود که غیرقابل استفاده بوده و می‌بایست مجدداً تخریب و نوسازی شود . عمر ملک در ایران متأسفانه بسیار کم است و ملک‌ها خیلی زود کلنگی می‌شوند.

ویلایی

به ملک‌هایی گفته می‌شود که عمدتاً محل زندگی یک یا نهایتاً ۲ خانوار باشد و دارای حیاط باشد.عمدتاً کلنگی‌های قابل سکونت را ویلایی می‌گویند ویلا‌های مسکونی درون بافت شهری از شکل و شمایل خاصی برخوردار است با ذکر یک مثال به ملک‌های مسکونی ۲ واحدی و تک‌واحدی که دارای ۲طبقه و کمتر باشد ملک ویلایی گفته می‌شود.

مستغلات:

به ملک‌هایی که به‌صورت دربست برای استفاده یک خانواده و یا یک شرکت ویا تولیدی استفاده می‌شود مستغلات گفته می‌شود . در کار املاک عمدتاً به ملک‌هایی که به‌صورت یکجا فروخته و یا اجاره داده می‌شود مستغلات گفته می‌شود.

ملک اداری:

به واحدی که اغلب به‌صورت آپارتمانی باشد و مجوز لازم اداری را از شهرداری منطقه اخذ کرده باشد که به‌صورت اداری استفاده شود ، ملک اداری گفته می‌شود . ملک‌های اداری نصب تابلو را در محل مربوطه دارند و عمدتاً رفت و آمد آن‌ها از داخل ملک انجام می‌شود . آرایشگاه‌ها ، آموزشگاه‌ها و مراکز اداری که در سطح شهر بارها دیده‌اید که در ملکی موجود است و رفت و آمد آن‌ها از داخل ملک و دارای تابلو هستند عمدتاً یا دارای سند اداری هستند و به این ملک‌ها اداری گفته می‌شود. اخذ مجوز اداری از شهرداری دارای شرایط خاصی است.

ملک تجاری

به محلی که در یک ملک مشرف به خیابان است و در آن اقدام به کار‌های تجاری می‌کنند و دارای مجوز تجاری از شهرداری مربوطه می‌باشند را ملک سند تجاری می‌گویند . مغازه‌ها عمدتاً دارای سند تجاری می‌باشند اما ملک‌هایی نیز وجود دارد که رفت و آمد آن‌ها از داخل ملک است و دارای سند تجاری هستند. ملک‌های تجاری نیز مجوز نصب تابلو در محل ملک خود را دارند و فرق بین ملک‌های اداری و تجاری نوع فعالیت آن‌هاست . مثلاً در ملک اداری امکان فروش جنس وجود ندارد ولی ملک‌های دارای سند تجاری می‌توانند اقدام به فروش اجناس کنند. اخذ مجوز تجاری از شهرداری دارای شرایط خاصی است.

مغازه

مغازه همان مشخصات ملک‌های تجاری را دارد با این فرق که یک مغازه می‌بایست حتماً به بیرون دسترسی مستقل داشته باشد و داخل آن کاملاً دیده شود اما ملک تجاری در طبقات قرار دارد و می‌تواند ورودی مشاع داشته باشد.

 ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری

به املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده و موقعیت آن بر خیابان‌ها و مکان‌های پرتردد باشد ملک دارای موقعیت اداری گفته می‌شود.بعضی از مشاغل نیاز به مجوز اداری و یا تجاری را ندارند که معمولاً این نوع مشاغل در ملک‌های مسکونی با موقعیت تجاری و اداری فعالیت می‌کنند. به‌عنوان‌مثال وکلا،مراکز درمانی از جمله کلینیک‌ها و درمانگاه‌ها و داروخانه‌ها از این نوع مشاغل است.

مجتمع

به ملک‌های آپارتمانی پر واحد که دارای حداقل ۲۰ واحد با مشاعات مربوطه باشد مجتمع گفته می‌شود.در عصر کنونی با توجه به افزایش جمعیت زندگی به‌سوی مجتمع نشینی حرکت می‌کند . داشتن هیئت‌مدیره نظم ساختمانی ، دارا بودن قوانین و امکانات خاص،موجود بودن نگهبان و سرایدار ازجمله ویژگی‌های یک مجتمع است .مجتمع‌ها اغلب به‌صورت مسکونی و یا اداری تجاری استفاده می‌شود.

قوانین فروش ملک

برای فروش ملک دقت کنید و سعی کنید قوانین را بهتر بدانید تا بهتر بتوانید ملک را بفروش برسانید.

فروش ملک فقط توسط مالک ملک

هر نوع کالا یا چیزی که فروخته می‌شود، باید متعلق به فروشنده آن کالا باشد و یا این‌که شخص فروشنده از طرف مالک مبیع نمایندگی داشته باشد، مثلاً فرزندی که از طرف پدر خود که صاحب‌ملکی می‌باشد وکالت گرفته باشد تا بتواند به فروش ملک پدر اقدام نماید.کسی که سندی مبنی بر مالک بودن شی یا کالایی ندارد نمی‌تواند آن را بفروشد. مثلاً در حوزه فروش ملک می‌توان به املاک وقفی اشاره نمود، املاک وقفی دارای مالک شخصی نیست و به‌طورمعمول و به‌جز در شرایط خاص، کسی حق خریدوفروش آن را ندارد. و یا به‌عنوان مثالی دیگر می‌توان به املاکی اشاره نمود که در اراضی ملی شده و در محدوده حفاظت‌شده منابع طبیعی قرار دارند. این املاک چون مالک شخصی ندارند، نمی‌توانند در هیچ قرارداد فروش ملکی به‌عنوان مبیع مطرح گردند.

فروش ملک
فروش ملک

فروش ملک فقط برای ملک قابل نقل‌وانتقال

یکی دیگر از نکاتی که باید در خریدوفروش مدنظر قرار گیرد مربوط به مال یا جنس مورد معامله است و آن اینکه بیع چیزی که خریدوفروش آن قانونا ممنوع است، باطل است. به‌عنوان‌مثال در حوزه فروش ملک می‌توان به ملک در بازداشت اشاره کرد. اگر ملکی از طریق اداره ثبت املاک بازداشت گردد، نقل‌وانتقال آن ملک ممنوع خواهد بود و اداره ثبت هیچ‌گونه انتقالی را در مورد آن ملک ثبت نخواهد کرد. بااین‌وجود، ممکن است مالک نسبت به فروش ملک با مبایعه‌نامه عادی و بدون ثبت سند اقدام کند که دراین­صورت، طبق نظر مشهور، فروش ملک باطل است و ملک به خریدار منتقل نمی­گردد. به همین دلیل به افراد توصیه می‌گردد که به‌هیچ‌وجه در مقابل دریافت مبایعه‌نامه عادی و بدون ثبت سند به فروشندگان ملک پولی پرداخت نگردد و برای اقدام به خرید ملک با رعایت تمامی قوانین و مشاوره متخصصان در این حوزه وارد به این مقوله گردند.

توانایی واگذاری ملک فروخته‌شده در فروشنده

فروشنده یک کالا باید برای تحویل دادن چیزی که می‌فروشد، قدرت و امکان کافی داشته باشد. یک نمونه دیگر از انواع قراردادهایی که باطل است مربوط می‌شود به قرارداد خریدوفروش چیزی که فروشنده، قدرت تحویل آن را ندارد، مگر این‌که خریدار، خود توان دراختیارگرفتن مال مذکور را داشته باشد. به‌طور مثال در یک معامله فروش ملک فروشنده ملکی را می‌فروشد که به دلیل تصرف غیرقانونی شخص دیگری نمی‌تواند ملک را به خریدار تحویل دهد اما شخص خریدار این شرایط را پذیرفته و رفع تصرف و بیرون کردن مزاحمین از ملک را شخصاً به عهده می‌گیرد. به‌این‌ترتیب، قرارداد فروش ملک، درست خواهد بود.

اگر ملکی به‌شرط داشتن مساحت معین فروخته‌شده باشد و بعد از گذشت مدت‌زمانی مشخص شود که مساحت کمتر از آن مقدار است، خریدار حق فسخ معامله را دارد و اگر معلوم شود که مساحت بیشتر است، شخص فروشنده می‌تواند فروش ملک را فسخ کند مگر این‌که در هردو صورت، دو طرف به محاسبه زیادی یا کمبود توافق کنند. همچنین قراردادی که در آن به خریدوفروش ملکی پرداخته شود که به‌طور خاص مشخص و معین باشد ( عین معین) و بعداً معلوم گردد که آن ملک هیچ وجود خارجی نداشته است، یک معامله باطل و فاقد اعتبار می‌باشد.

برای فروش ملک باید به نکات حقوقی زیر توجه نمایید تا بتوانید فروش ملک خود را به‌درستی انجام دهید.

تعریف عقد یا قرارداد برای فروش ملک

عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این‌که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که موردتوافق آن‌ها باشد. یکی از شایع‌ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است. تعریف عقد بیع عبارت است از ‘تملیک عین به‌عوض معلوم’

ارکان اصلی عقد بیع 

طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط اساسی است که اگر هر یک از این شرایط نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارت‌اند از:

.1 قصد و رضایت طرفین معامله
.2 اهلیت آن‌ها
.3 معلوم و معین بودن مبیع و ثمن معین و معلوم 4. مشروع بودن جهت معامله

همچنین از نظر قانون مدنی از توافق فروشنده و خریدار در ثمن، قیمت و مبیع مالی که قصد فروش آن را دارند ، به‌محض اینکه فروشنده بگوید: فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می‌شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است ایجاد می‌شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است. ایجاد می‌کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می‌شود.

لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول ازنظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی می‌باشد، شخصی مالک شناخته می‌شود که سند رسمی به نام او صادرشده است.

نکته
استثنائاً برخلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، اگر در اثر زلزله، طوفان، آتش‌سوزی و… تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

نکات مهمی در رابطه با قوانین پیش‌فروش ملک

در خصوص املاک ثبت‌شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده 22 و همچنین مواد 48 و 47 قانون ثبت دارد و اینکه ماده 22 قانون ثبت مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت‌شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه‌نامه عادی به‌عنوان سند انتقال مالکیت یادکرد و به تعبیر ماده 22 قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه دارند چنین سند عاد‌ی‌ای را به‌عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.اساساً در مورد املاک ثبت‌شده نقل‌وانتقال آن‌ها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به‌عنوان مالک شناخته نمی‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل‌آورده است اساساً قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و در یک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود.

بنابراین قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد به‌عبارت‌دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود.

با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل‌اجرا خواهد بود.

اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشد مانند اختلافات ناشی از اختلافاتی که بین مالکین و سازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد در چنین شرایطی خریدار قربانی اختلافات فی‌مابین مالک و سازنده می‌شود.

خصوصاً در مورد خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکین دخالتی در قرارداد آن‌ها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک و سازنده ندارد اوضاع خریدار وخیم‌تر است زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، چون سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود چون خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است.

خریدار واحدهای پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمی برقرار نماید یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار برای فروش داشته باشد.

فروشنده اگر مالک رسمی نیست باید از طرف فروشنده وکالت رسمی داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحدها اشاره‌شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهای اختصاصی خود بفروشد کفایت می‌کند.

فروش ملک
فروش ملک

خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن‌که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد احراز نماید، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد توصیه می‌شود که خریداران واحدهای پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت و همچنین مجوزات صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری از خریدار واحدهای پیش‌فروش خودداری کنند.